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｢いくらぐらいの物件が買えるんだろう？｣、｢購入にともなう諸費用って？｣など、資金計画とご購入の流れについてご説明します。
1.購入可能な物件の価格と月々及びボーナス時に返済できる金額から、住宅ローンの借入額を算出し、予算をたてます。
- ■借入可能金額はどのくらいだろう？
- 借入可能金額の資金シミュレーションが行えます。こちらからどうぞ。
- ■毎月やボーナス時の返済額は？
- 自己資金 ＋ 住宅ローンの借入金額 ＝ 物件価格 ＋ 諸費用 となります。
- 自己資金と住宅ローンの借入金額の合計から諸費用を差引いた金額が購入可能な物件の価格の目安です。
毎月やボーナス時の返済額の資金シミュレーションが行えます。こちらからどうぞ。
- ■ご両親（祖父母）から資金援助を受ける場合、贈与税が軽減される特例があります。
- 平成15年度の税制改正で、親から子への住宅資金を贈与する場合「相続時精算課税制度」を選択すると、一般の非課税枠2,500万にさらに1,000万円上乗せされた3,500万円までが非課税で贈与できることになりました。この制度では住宅資金の贈与に限って親の年齢要件はなく（子の年齢要件は20歳以上）、贈与した金額は、実際に相続が発生した時に合算されて精算されることになります。この特例は平成15年から平成17年12月31日までに行われた贈与が対象になります。
- ■住宅ローンを借りた場合、所得税が還付される特例があります。
- 住宅ローン減税は、返済期間10年以上の住宅ローンを利用してマイホームを新築、増改築したときに適用される制度です。平成16年度の税制改正で平成16年末までに居住した場合、引き続き10年間にわたって年末ローン残高の1%が控除、10年間では最高500万円が控除されます。ただし、平成17年以降は控除対象限度額が徐々に逓減、控除率も途中0.5%となりますが、10年間の控除期間は認められます。（図表参照）
●住宅ローン減税の段階的縮減
入居年 |
控除対象限度額 |
控除率 |
控除期間 |
最大控除額 |
平成18年 |
3,000万円 |
1.0% |
1～7年目 |
10年間 |
255万円 |
0.5% |
8～10年目 |
平成19年 |
2,500万円 |
1.0% |
1～6年目 |
10年間 |
200万円 |
0.5% |
7～10年目 |
平成20年 |
2,000万円 |
1.0% |
1～6年目 |
10年間 |
160万円 |
0.5% |
7～10年目 |
2.購入にともなう諸費用
お住まいのご購入には、物件の売買代金に加えて税金等さまざまな費用がかかります。
- ■売買契約時
- 印紙代…売買契約書に貼付する印紙 ※売買代金により異なります。
- ■残代金決済・引渡し時
- 登記費用…登録免許税（所有権移転、抵当権設定、表示・保存登記など）、司法書士、土地家屋調査士への報酬
- 固定資産税等…固定資産税・都市計画税について日割で精算
- 管理費等…マンションの場合、管理費・修繕積立金について日割で精算
- 住宅ローン…金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代、事務手数料、保証料など
- 保険料…火災保険、家財保険など
- 仲介手数料…売買代金の3％＋6万円（別途消費税）
- ■引渡し後
- 固定資産税等…固定資産税・都市計画税、毎年１月１日現在の所有者に課税され、固定資産税評価額より算出します。
詳しくはこちらをご覧下さい。
税率 固定資産税 1.4％ 都市計画税 0.3％
- 不動産取得税…不動産を取得した時に、土地および建物に課税され、固定資産税評価額より算出します。
詳しくはこちらをご覧下さい。
- その他…引越し費用や雑費
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情報収集
お住まい探しにあたっては、新聞折込広告、不動産情報誌、インターネット等からできるだけ多くの情報を集めて目を通すことがポイントです。希望条件には優先順位を決めて整理しておくことをおすすめします。
現地案内
気になる物件があったら現地を見学に行きましょう。物件もさることながら、現地の周辺環境も確認しましょう。
- 建物のここをチェック！
- ・間取の使いやすさ
- ・各部屋の向き、日当り、風通し
- ・収納スペース
- ・設備（キッチン、給湯設備、浴室等）
- わからないことは、まず質問することです。
- 周辺環境のここをチェック！
- ・交通機関（駅、バス停、電停までの所要時間、始発・最終時間、混雑状況）
- ・周辺道路（交通量、混雑状況）
- ・教育施設（学校区など）
- ・商業施設（商店街、スーパー、コンビニ、飲食店など）
- ・その他（騒音・臭気など）
- お隣さんにたずねてみたり、実際に歩いたり、車を使うなどして確認しましょう。
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安心して契約を結ぶために、売買契約の手続きについてご説明します。
1.購入申込みから契約まで
購入したい物件が見つかったら契約の希望条件（売買価格、手付金など代金支払の時期や引渡しの時期など）を明確にし、仲介業者を通じて売主へ購入の申込みを行います。売主との合意ができたら、物件の重要事項説明を受けて、不動産売買契約を締結します。
2.売買契約を結ぶ前に重要事項の説明を受けます。
売買契約を結ぶ前に、物件に関して重要な事項の説明を宅地建物取引主任者の資格を持つものが書面（重要事項説明書）にて説明します。（宅地建物取引業法第３５条・同法第35条の2）重要事項説明書には、物件の面積や権利関係、都市計画法や建築基準法、飲用水・電気・ガスなどの生活設備、取引の条件などが記載されています。
3.不動産売買契約
不動産売買契約書によって、当事者の権利や義務や、取引の内容を明らかにした書面です。
契約を締結したら、契約書の内容に従って取引をすすめていきます。
契約時に用意するもの…印鑑、手付金、印紙（売買代金により異なります。）
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大きく分けて、公的融資、民間融資とありますが、貸出しの条件などは融資機関ごとに異なります。
公的融資 住宅金融公庫
ここでは、住宅金融公庫の証券化支援事業を利用した「フラット35｣（公庫買取型）の長期固定金利住宅ローンと、全宅住宅ローン｢フラット35｣を紹介します。弊社では、全宅住宅ローン｢フラット35｣を取り扱っております。
- ご利用になれる方は？
- 申込時年齢70歳未満で、完済年齢が満80歳未満の方、日本国籍を有する方、または永住許可等を受けている外国人の方。
- 資金使途は？
- 申込人本人または親族（申込人や配偶者の親または子供）が居住される住宅の建築。
または新築住宅もしくは中古住宅購入のための資金。
- 借入金額は？
- 100万円以上8,000万円以内（1万円単位）です。 ただし、住宅建設費（土地費融資がある場合は土地の取得費も含む）または住宅購入価格の80%以内となっております。
- 借入期間は？
- 次のいずれか短い年数
- ・15年以上35年以内（申込者が60歳以上の場合は10年以上）
- ・完済年齢が80歳となるまでの年数
- 金利は？
- 固定金利方式（全期間固定）です。融資実行時の利率が借入期限まで適用されます。（申込時点の利率ではありません）
- 住宅に関する要件は？
- 1.共通
・住宅金融公庫の定める技術基準に適合し、必要な検査に合格した住宅。
・住宅建設の場合、竣工時に建築基準法に定める検査済証が交付される住宅。
・新築住宅購入の場合、申込日以前２年以内に竣工したもの、または工事中のもの（未着工のものを含む）で、まだ人が住んだことのない住宅。
・中古住宅の場合、借入申込日に築後年数が２年を越えている住宅、またはすでに人が住んだことのある住宅。
・建築確認日が昭和56年5月31日（建築確認日が確認できない場合は表示登記における新築年月日が昭和58年3月31日）以前の場合は、住宅金融公庫の定める耐震評価基準等に適合している住宅。
- 2.一戸建て住宅の場合
住宅部分の面積が70㎡以上の住宅。
一戸当たりの住宅建設費（土地費融資がある場合は土地の取得費を含む）または、住宅購入価格（いずれも消費税相当額を含む）が１億円以下。
- 3.共同建て住宅の場合
- ・専有面積が30㎡以上の住宅
・購入価格（消費税相当額を含む）が１億円以下の住宅
- 返済方法は？
- 次のいずれかの方法をお選びいただけます。
- 毎月元利均等返済または毎月元金均等返済
- ※ご融資金額の40％までボーナス月加算返済もできます。
- 収入に関する要件は？
- 保証人や保証料は？
- 保証人だけでなく、保証料も不要です。
金融機関等のローンの場合、連帯保証人の役割を果たすことになる保証会社に、通常は保証料を支払わなければなりません。保証料は一般的には数十万円かかるのが普通です。
｢フラット３５｣の場合、この保証料が不要となります。
- 担保は？
- 住宅ローン譲受人である住宅金融公庫が融資の対象である建物およびその敷地に、第１順位の抵当権を設定させていただきます。（登録免許税はかかりません）
- 団体信用生命保険は？
- 原則として公庫団体信用生命保険にご加入いただきます。（年払い）
- 火災保険は？
- 建物に長期一括前払いの火災保険をかけていただきます。全宅住宅ローンにおいて、保険会社をご紹介させていただきます）
- 融資手数料は？
- 105,000円（消費税込み）
民間融資
銀行・信用金庫・信用組合等の民間金融機関の融資です。公的融資に比べると種類も多く借りやすいと言えます。
ローンのお申し込みに必要な主なもの
- ・収入証明書（所得証明書や確定申告書の写しなど）
- ・実印・印鑑証明書
- ・購入物件の詳細が分かるもの（重要事項説明書、不動産売買契約書写しなど）
豊徳地所ではご購入物件の詳細から売買契約、住宅ローンについてのご相談までさせていただきますので、安心してお取引ができます。 |
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物件の最終確認
入居後のトラブルを未然に防ぐために、売主・買主双方で、物件の状態についての最終確認を行います。
- 1）隣地との境界の明示
- 2）物件状況報告書の記載内容との一致確認（雨漏り・シロアリの被害・給排水設備などの故障等）
- 3）付帯設備表の内容との一致の確認
- 4）電気・ガス・水道の使用方法、申込や故障時の連絡先の確認
残代金支払いの流れ
一般的に、住宅ローンをご利用の場合は、その融資先金融機関で残代金決済を行います。
- 1.所有権移転登記の申請
司法書士に所有権移転登記申請の代行を依頼し、売主から買主に所有権移転登記ができる旨（書類の不備がないか）の確認をしていただきます。
- 2.残代金の支払い
売買代金より手付金と内金を差引いた残代金を支払います。
- 3.精算分の支払
固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金等の精算
- 4.関係書類の受取
建物の建築確認通知書（図面等）、管理規約、付帯設備の取扱説明書など
- 5.カギの引渡し
お住まいのカギを受取、その証として不動産引渡確認証を発行します。
- 6.諸費用の支払
登記費用、住宅ローンにかかる費用、仲介手数料等の諸費用を支払います。
残代金支払い時に用意するもの
- 1） 残代金
2） 固定資産税等の精算金
3） 登記費用（所有権移転、抵当権設定などの登録免許税および司法書士への報酬）
4） 仲介手数料の残額
5） 住民票
6） 印鑑（実印）
7） 印鑑証明書
8） 住宅ローン融資先金融機関の通帳および通帳印
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お引越しではやらなければならないことがたくさんあります。あらかじめ計画を立てて準備しておきましょう。
- ・荷物の整理・梱包
- ・粗大ゴミの処分
- ・ご近所への挨拶まわり
- ・住民票の移動届出
- ・電気・ガス・水道・電話等の移転手続き
- ・運転免許証や金融機関・保険会社等への住所変更届 など…
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